حاكم رأس الخيمة يصدر قانوناً بشأن الاستملاك في الإمارة..

حاكم رأس الخيمة يصدر قانوناً بشأن الاستملاك في الإمارة..

77...1757609084.jpg

البيان

أصدر صاحب السمو الشيخ سعود بن صقر القاسمي عضو المجلس الأعلى حاكم رأس الخيمة، قانوناً بشأن الاستملاك، وذلك بناء على موافقة المجلس التنفيذي للإمارة، كما استقبل صاحب السمو حاكم رأس الخيمة في قصر الظيت أمس، الدكتور ادريان ماتشيلارو سفير رومانيا الذي قدم للسلام على سموه، بمناسبة توليه مهام عمله سفيرا لبلاده لدى الدولة.
ورحب صاحب السمو حاكم رأس الخيمة خلال اللقاء بالسفير، متمنيا له طيب الإقامة والتوفيق في عمله لتعزيز التعاون القائم بين البلدين الصديقين في مختلف المجالات.
ويهدف القانون رقم 9 لسنة 2012، الذي أصدره صاحب السمو حاكم رأس الخيمة، والذي يقع في 24 مادة الى تنظيم استملاك العقار بمعناه الوارد في المادة 2 من القانون لأجل المصلحة العامة، ضمن إجراءات وضوابط وشروط منصفة لأصحاب العقار.
ونصت المادة 3 من القانون على ألا يستملك أي عقار الا لمشروع يحقق نفعا عاما ولقاء تعويض مناسب تقرره لجنة التعويضات المنصوص عليها في القانون، والتي تستند في قرارها لمعايير مهمة تضمنها المادة 10 من القانون.
وألغت المادة 23 من القانون أية تشريعات سابقة تتعارض أحكامها مع أحكام هذا القانون، فيما نصت المادة 24 من القانون على ان يعمل به بعد شهر من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.
وتنص المادة (3) على أن لا يستملك أي عقار إلا لمشروع يحقق نفعا عاما ولقاء تعويض مناسب تقرره لجنة التعويضات.
أما المادة (4) فنصت أنه على المستملك أن يخطر مالك العقار عزمه على استملاك العقار الموصوف في الإخطار وان المشروع الذي سيجري الاستملاك من اجله هو للنفع العام، وفي حال تعذر العثور على عنوان مالك العقار يتم إخطاره بالنشر في إحدى الصحف اليومية المحلية أو بأية طريقة أخرى يرتأيها المستملك.
وفي المادة (5): "يقرر الحاكم بناء على تنسيب الحكومة أو البلدية أو الدائرة المعنية حسب مقتضى الحال إما استملاك العقار استملاكا مطلقا أو استملاك حق التصرف أو الانتفاع به لاستعماله لمدة محدودة أو فرض أي حق من حقوق الارتفاق عليه أو أي قيد على ممارسة أي من الحقوق المتفرعة عن ملكية العقار، ويتضمن القرار وصفا للعقار المستملك واسماء مالكيه أو المتصرفين فيه أو واضعي اليد عليه واصحاب الحقوق فيه وخلال الثلاثين من يوم التالي لصدور قرار الاستملاك".
كما جاء في نص المادة: "يقدم المستملك طلبا إلى الحاكم مرفقا بمخطط العقار المطلوب استملاكه مع قيمة تقديرية للتعويض المتوقع". وجاء في المادة (6): بعد صدور قرار الاستملاك وخلال ثلاثين يوما من اليوم التالي لصدوره يترتب على المستملك، أن يقدم صورة عن القرار ومخطط الاستملاك إلى مدير دائرة الأراضي الذي يترتب عليه وضع إشارة على قيد العقار المستملك أو الجزء المستملك من العقار تتضمن انه قد تقرر استملاكه وان يمتنع عن إجراء أية معاملة عليه وإذا كان العقار المستملك غير مسجل فيترتب على المستملك أن يقدم إلى مدير دائرة الأراضي كشفا بأسماء واضعي اليد عليه ومحلات إقامتهم، بالإضافة إلى قرار الاستملاك والمخطط الخاص به.
كما يترتب على المستملك أن يجري كشفا على العقار المستملك بواسطة لجنة التعويضات تتولى اثبات الحالة التي كان عليها العقار عند صدور قرار الاستملاك وتحديد قيمة التعويض المناسب عن العقار المستملك، مراعية في ذلك أسس وطرق التقدير المنصوص عليها في المادة (10) من هذا القانون.
أسس تقدير التعويض

تنص المادة (10) على أن تراعى الأسس التالية في تقدير التعويض عن أي عقار يتم استملاكه بمقتضى هذا القانون، أولها، أن يعتبر تعويضا مناسبا عن العقار أو عن استعماله أو الانتفاع أو التصرف به الثمن أو بدل الإجارة الذي يمكن الحصول عليه لو بيع علنا في السوق أو جرى تأجيره من شخص راغب في الشراء أو الاستئجار في اليوم الذي صدر فيه قرار الاستملاك، وثانيا ان يعتبر تعويضا مناسبا عن الضرر الناجم من جراء إنشاء أي حق ارتفاق أو فرض قيد على ملكية العقار المبلغ الذي ينقص من سعر العقار بسبب إنشاء ذلك الحق، أو فرض ذلك القيد.
أما ثالثا، ان يعتبر التعويض العادل عن حق الإجارة أو الانتفاع الذي يملكه في العقار أي شخص آخر غير مالكه في حالة زوالهما كليا مبلغا يقتطع لمصلحة ذلك الشخص من التعويض المقدر لمالك العقار، لا يزيد على (15%) من ذلك التعويض إذا كان العقار مشغولا لغايات تجارية أو صناعية وما لا يزيد على (5%) إذا كان العقار مشغولا لغايات أخرى، وإذا كان زوال المنفعة أو الإجارة جزئيا فيقتطع عنهما من التعويض بنسبة ما نقص منهما.
وتراعى اللجنة عند إجراء تقدير التعويض المنصوص عليه ما يلي، أولا أن لا يتم التعويض عن أي تحسينات أو إضافات أجريت على العقار بعد صدور قرار الاستملاك، وثانيا أن يؤخذ بعين الاعتبار ثمن العقارات المجاورة بتاريخ قرار الاستملاك مع مراعاة عمر العقار القائم، وثالثا أن لايؤثر في التقدير ارتفاع القيمة الذي نشأ عن الاستملاك .
وجاء في المادة 10 أنه إذا رغب المالك في اخذ كل أو بعض ما هو ثابت وملحق بالعقار المستملك كأنقاض البناء والأشجار المقلوعة فتنزل قيمتها مستحقة القلع من التعويض الذي يستحقه المالك، ويترتب عليه قلعها ونقلها من العقار المستملك خلال المدة التي يحددها المستملك، وإلا تم قلعها ونقلها على نفقته إلى أي عقار آخر يعود للمالك أو أي مكان آخر يراه المستملك مناسبا، وتنزل نفقات القلع والنقل من التعويض المستحق للمالك.
دفع التعويض المستحق أو إيداعه لدى البلدية يسجل العقار باسم المستملك

جاء في المادة (18) أنه عند دفع التعويض المستحق لذوي الاستحقاق أو إيداعه لدى خزينة البلدية يسجل العقار باسم المستملك أو ينزل على المخططات حسب مقتضى الحال بأمر من مدير عام دائرة الأراضي، ولا يسجل العقار الذي يستملك للطرق إلا إذا رأى الحاكم ضرورة لذلك، وإذا تبين لمدير عام دائرة البلدية أو مدير ادارة التخطيط والمساحة أن حسابات مخطط الاستملاك أو التنظيم لم تكن صحيحة جاز له بعد استئذان الحاكم أن يطلب من المستملك دفع التعويض عن المساحات الزائدة وفق التقدير المقرر سابقا.
كما يكلف المالك برد ما قبضه زيادة عن استحقاقه في التعويض وإذا امتنع عن الدفع فتحصل الزيادة بموجب أمر يكون له قوة السند التنفيذي وتوقف جميع معاملاته لدى الدوائر المحلية برأس الخيمة لحين امتثاله للأمر، ولا يدفع التعويض للمالك ما لم يثبت دفعه عوائد التنظيم والرسوم والنفقات المستحقة للبلدية ودائرة الأراضي المتحققة على ذلك العقار المستملك وإذا لم يقدم المستفيد شهادة تثبت براءة ذمته من تلك الأموال والعوائد فيتم حسمها من أصل التعويض، بعد التثبت من قيمة تلك العوائد خطيا من الدائرة المختصة.
المادة (19): وجاء في المادة 19 أنه إذا كانت هنالك أسباب تدعو لأن يضع المستملك يده على العقار في الحال فيصدر الحاكم أو من ينوب عنه مع قرار الاستملاك أو بعده قرارا بحيازة العقار فورا دون التقيد بإجراءات الاستملاك المنصوص عليها في هذا القانون، باستثناء الإجراءات المنصوص عليها في المادة (4) من هذا القانون، ويكون هذا القرار نهائيا غير قابل للطعن أو وقف التنفيذ لدى أية جهة قضائية أو ادارية.
المادة (20): أما المادة (20) فنصت أنه عند استملاك عقار مملوك لقاصر أو محجور عليه أو فاقد الأهلية القانونية، أو غائب، أو كان العقار موقوفا، فلا يجوز للأوصياء أو القوام أو النظار أو متولي الوقف تسلم التعويض الناتج عن العقار المستملك إلا بإذن خاص من المحكمة المختصة أو بأمر من الحاكم أو من ينوب عنه.
المادة (21): وجاء في المادة (21) أنه يجوز التخلي كليا أو جزئيا عن استملاك أي عقار تم استملاكه بمقتضى هذا القانون، ولا يبقى للمستملك أي حق في العقار بعد صدور القرار، كما يعتبر تخليا عن الاستملاك إذا جرى تعديل مخطط التنظيم من الجهة المعنية وأصبح العقار المستملك غير داخل في الطريق.
المادة (22): ونصت المادة 22 على أن القرارات الصادرة عن أي لجنة تم تشكيلها قبل نفاذ أحكام هذا القانون ولم يتم تنفيذها تعتبر كأنها صادرة وفقا لأحكام هذا القانون.
وأكد المادة (23) أن هذا القانون يلغي أي تشريعات تتعارض نصوصها مع أحكام هذا القانون .

إلزام
إعداد تقرير التعويض وفق النموذج المعتمد

جاء في المادة (11) أنه يتم اعداد تقرير التعويض وفق النموذج المعتمد من دائرة البلدية، معززا بالوثائق والبيانات التي تم اعتمادها لإصدار التقرير على أن تشمل بصورة خاصة، التقرير المفصل الذي يبين أسلوب تحديد مقدار التعويض وبيان اسس التقدير وطريقته وفقا للمادة 10 من هذه المادة، بالإضافة للمستندات المؤيدة للتقرير كسند الملكية ومخطط الأراضي ومخطط الموقع التنظيمي وصور العقار والمعلومات الإحصائية المتعلقة بموضوع التقدير واية مستندات أخرى.
وجاء في المادة (12):1 - يقتطع من الأراضي غير المفرزة عند الافراز نسبة تخطيط لمصلحة المالك تتراوح بين 34 %ـ 39% تبعا لاستعمالات الأراضي وفي جميع الأحوال لا تخضع نسبة التخطيط المذكورة لأي تعويض أو مقابل.
2 - يخضع قرار لجنة التعويضات بشأن تثمين العقار وتقدير التعويض المترتب على استملاكه للطعن فيه امام اللجنة القضائية الخاصة بالفصل في المنازعات العقارية المنصوص عليها في المرسوم الأميري رقم 12 لسنة 2010 أو أية جهة أخرى تحل مكانها.
وجاء في المادة (13): "يدفع المستملك التعويض عن كامل المساحة المستملكة دون اقتطاع أي جزء منها مجانا إذا شمل الاستملاك العقار بكامله أو بقيت اجزاء من المساحة فضلة غير صالحة للإعمار أو للانتفاع منها، واعتبرت مشمولة بالاستملاك وفقا للأحكام والشروط المنصوص عليها في المادة (14) من هذا القانون".
ونصت المادة (14) على أنه إذا أصبح الجزء المتبقي من العقار بعد الاستملاك غير صالح للإعمار أو غير صالح للانتفاع به يعتبر هذا الجزء مشمولا حكما بقرار الاستملاك إذا طلب مالكه التعويض عنه، ويدفع تعويضه على هذا الأساس، على انه يشترط في ذلك أن لايكون لمالك العقار عقار آخر ملاصق يمكن ضم الجزء المتبقي إليه ليصبح العقاران معا صالحين للإعمار أو الانتفاع بهما.
وفي المادة (15) جاء: "أ - يعتبر استملاكا فتح أو توسيع أي طريق بموجب مخطط تنظيم أصلي أو تعديلي اقره الحاكم، ب - ترسل نسخة عن مخطط التنظيم إلى مدير دائرة الأراضي ليضع إشارة على قيد تلك العقارات المستملكة وفقا لأحكام المادة (6) من هذا القانون، ج - تطبق احكام هذا القانون على هذا الاستملاك من حيث الإجراءات وتقدير ودفع التعويض.
وجاء في المادة (16) أن دعاوى الفسخ والاسترداد وسائر الدعاوى العينية لا توقف الاستملاك وإجراءاته ولا تؤثر على نتائجه، ويكون للمحكوم لهم في تلك الدعاوى الحق في التعويض المقرر.
وجاء في المادة (17): أ - مع مراعاة أحكام قانون الإجراءات المدنية المعمول به لا يجوز حجز بدل التعويض عن استملاك عقار أو حق لا يجوز حجزه قانونا. ب - إذا كان التعويض عن عقار محجوز أو عن عقار موضوع تأمينا للدين فيودع ما يعادل قيمة الحجز أو التأمين من التعويض في صندوق البلدية ولا يدفع لأية جهة أو لأي شخص إلا بموجب قرار قطعي صادر من مرجع قضائي أو إداري مختص.
بينة
مالك العقار المسجل باسمه

جاء في المادة (7) : "يعتبر مالكا للعقار من كان العقار مسجلا باسمه في دائرة الأراضي بتاريخ قرار الاستملاك، وإذا كان العقار غير مسجل فيعتبر مالكا له واضع اليد عليه بتاريخ قرار الاستملاك، على أن يقدم بينة كافية تثبت هذا الوضع وذلك دون اجحاف بحق أي شخص يرغب في إقامة الدعوى فيما بعد مدعيا أنه صاحب الحق في التعويض المقرر".
كما جاء فيها: "تفصل المحكمة في الملكية في حالة وجود خلاف بشأنها وتعذر حله إداريا من قبل دائرة البلدية أو الجهة المستملكة."