10مناطق جاذبة للسكان في أبوظبي

10مناطق جاذبة للسكان في أبوظبي

الاتحاد - سيد الحجار (أبوظبي)

يحتل البحث عن سكن مناسب في أبوظبي أولوية رئيسية عند معظم المقيمين بالإمارة، لاسيما مع استمرار ارتفاع أسعار الإيجارات بالعاصمة، ورغم اهتمام الكثيرين بمواصفات السكن والموقع، إلا أن سعر الإيجار يظل العامل الرئيسي في اختيار معظم المستأجرين لمقر سكنهم في أبوظبي.وبين الرصد الذي أجرته «الاتحاد» للمناطق التي تضم أرخص وحدات سكنية مطروحة للإيجار في الإمارة، بالتعاون مع عدد من مسؤولي التسويق العقاري بالعاصمة، أن المدن الواقعة خارج جزيرة أبوظبي تأتي في مقدمة المناطق السكنية الأرخص، حيث يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفتين وصالة بالشامخة والشوامخ الباهية وبني ياس بين 35 و50 ألف درهم سنوياً، تليها مدينتا خليفة ومحمد بن زايد بمتوسط 55 إلى 65 ألف درهم. وفي المرتبة الثالثة تأتي مناطق بين الجسرين والمشرف والبطين بمتوسط 60 إلى 70 ألف درهم لإيجار الشقة المؤلفة من غرفتين، ثم مشروع الغدير، والذي تولت تطويره شركة الدار العقارية ضمن المنطقة الاستثمارية لسيح سديرة، ويضم المشروع 2130 وحدة، بواقع 671 فيلا وتاون هاوس، و1461 شقة، حيث بادر بعض المشترين بطرح وحداتهم السكنية للإيجار، بأسعار تتراوح بين 70 و85 ألفاً للشقة المؤلفة من غرفتين وصالة.
وتأتي مناطق النادي السياحي ووسط أبوظبي في المرتبة الخامسة، من حيث المناطق الأرخص في أبوظبي، حيث يتراوح سعر إيجار الشقة المؤلفة من غرفتين بين 70 و90 ألف درهم، ثم الخالدية بمتوسط 75 إلى 100 ألف درهم، ثم مشروع الريف السكني في المرتبة السابعة بمتوسط إيجار يتراوح بين 85 إلى 100 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفتين في الريف داون تاون. واحتلت مناطق معسكر آل نهيان والمرور المرتبة الثامنة بمتوسط إيجار 80 إلى 110 آلاف درهم للغرفتين وصالة، ثم منطقة الكورنيش بقيمة إيجارية تتراوح بين 90 إلى 120 ألف درهم، لتأتي مناطق التملك الحر مثل جزيرة الريم وأبراج الاتحاد وشاطئ الراحة وجزيرة السعديات في المرتبة العاشرة والأخيرة بسعر إيجار يبدأ من 100 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفتين وصالة، ويصل أحياناً إلى 300 ألف درهم للشقق المتميزة المؤلفة من غرفتين بمساحات كبيرة.
نقص الخدمات
وأرجع متعاملون ومسؤولون عقاريون بالعاصمة تراجع الأسعار في المناطق الواقعة ببعض المدن خارج أبوظبي إلى نقص الخدمات ببعض المناطق، فضلا عن تفضيل كثير من المقيمين بالإمارة للسكن وسط العاصمة بالقرب من مواقع العمل والمدارس، مشيرين إلى أن الأسعار ترتفع تدريجياً مع الاقتراب من وسط أبوظبي، حيث تتراجع الأسعار بضواحي العاصمة في بين الجسرين والمشرف.
وأوضحوا أن الأسعار تتراجع بالمناطق المزدحمة والتي لا تتوافر بها مواقف للسيارات، مقارنة بالمناطق الجديدة والتي تضم خدمات متنوعة، حيث لا تزال الأسعار بمناطق النادي السياحي ووسط أبوظبي (الكترا وحمدان وخليفة والجوازات والنجدة والدفاع) أقل من نظيرتها في معسكر آل نهيان والمرور والمطار. وأشار متعاملون بالسوق إلى أن أسعار إيجارات المساكن في أبوظبي ارتفعت بنسبة 5% في معظم المناطق خلال الربع الثالث من العام الحالي، مقارنة بالربع الثاني من ذات العام، وذلك بعد ارتفاع الأسعار بنسب كبيرة وصلت إلى نحو 15% خلال النصف الأول من العام. وأرجع هؤلاء زيادة ارتفاع الإيجارات بنسبة كبيرة خلال النصف الأول من العام، إلى إلغاء سقف الزيادة السنوية التي كانت محددة بنسبة 5%، نهاية العام الماضي، ولجوء كثير من الملاك لرفع الأسعار مباشرة بنسب مرتفعة خلال الربع الأول من العام الحالي.
خدمات متميزة
من جانبه، أوضح عمر سبرطلي رئيس قسم الإيجارات والمبيعات بشركة جرافيتي للعقارات أن توافر الخدمات المميزة في الوحدات الجديدة، لاسيما في جزيرة الريم، أسهم في توجه كثير من المستأجرين للسكن في هذه المناطق الجديدة، وهو ما أسهم في تراجع الطلب على البنايات القديمة وسط أبوظبي. وأضاف «على سبيل المثال فإن المستأجر يقبل حالياً بسداد 100 ألف درهم لاستئجار شقة متميزة وتضم خدمات عديدة، بدلا من سداد 80 ألفاً في شقة قديمة بدون خدمات».
وارتفعت إيجارات الوحدات العقارية ذات المستويات العادية في أبوظبي بما فيها مناطق وسط أبوظبي والكورنيش والخالدية بنسبة 5 % و2 و4% على التوالي، فيما استقرت أسعار إيجارات الشقق السكنية في المناطقة الرئيسة في أبوظبي نسبياً مع تحقيق معدلات إشغال مرتفعة في مشاريع محددة بما فيها أبراج «صن وسكاي»، بحسب تقرير صادر عن شركة استيكو للخدمات العقارية.
وذكر التقرير أن سعر تأجير الشقة ذات المستويات العادية المكونة من غرفتين في وسط أبوظبي والكورنيش والخالدية بلغ 90 و80 و100 ألف درهم على التوالي، في حين لم تشهد الأسعار في مناطق استثمارية، مثل منطقة الريف داون تاون، أي نمو في الربع الثالث مقارنة بالربع الثاني غير أنها حققت نمواً سنوياً بنسبة 26%.
وشهدت أسعار الإيجار في مارينا سكوير تراجعاً بنسبة 3٪ في الربع الثالث، في حين حظيت جزيرة الريم بمزيد من القدرة التنافسية بسبب طرح وحدات عقارية جديدة، بما فيها وحدات مشروع «جيت تاورز» الذي تطوره شركة الدار.
التملك الحر
وأشار مسعود العور رئيس مجلس إدارة شركة تسويق للاستثمار والتسويق العقاري إلى ارتفاع أسعار السكن في مناطق التملك الحر، في ظل تفضيل كثير من المستأجرين للسكن في المناطق الجديدة والتي تضم خدمات متميزة. واستقرت الإيجارات في أبوظبي خلال الربع الثالث في أعقاب الارتفاع الكبير خلال الربعين الأول والثاني، بحسب تقرير صادر مؤخراً عن شركة تسويق للاستثمار والتسويق العقاري.
وكان تقرير سابق للشركة قد أشار إلى ارتفاع أسعار الإيجارات، لاسيما بالنسبة للاستوديو والشقق المؤلفة من غرفة وغرفتين، بمتوسط 20% في بعض المناطق، خلال الربع الثاني من العام الحالي، مقارنة بالربع الأول من العام ذاته، بحسب تقرير لشركة تسويق للتطوير والتسويق العقاري. وأوضح التقرير أن متوسط إيجار الأستوديو في منطقة شارع المرور يقدر بنحو 35 ألف درهم، والشقة المؤلفة من غرفة واحدة 50 ألفاً، والغرفتين 75 ألف درهم، وفي منطقة الريف يبلغ سعر تأجير الأستوديو 58 ألف درهم، والشقة ذات الغرفة 72 ألفاً، والغرفتين 94 ألف درهم.
وأوضح العور أن انخفاض أسعار إيجارات الشقق في بعض مناطق مدينة محمد بن زايد ومدينة خليفة يرجع إلى انخفاض الطلب على السكن بالوحدات المقسمة داخل الفلل، حيث يعرض بهذه المناطق العديد من الشقق المقسمة.
السكن داخل الإمارة
من جهته، أوضح طاهر رضا استشاري العقارات بشركة سكاي لاين للعقارات أن منطقة الكورنيش تعد الأغلى داخل جزيرة أبوظبي، حيث تتوافر بنايات جديدة، تضم شققاً ذات 4 غرف بسعر 300 ألف درهم سنوياً. وأشار رضا إلى أنه رغم ارتفاع أسعار الإيجارات بالكورنيش، إلا أن جزيرة السعديات وشاطئ الراحة يتصدران قائمة الأعلى قيمة إيجارية في الإمارة، في ظل توافر وحدات كبيرة بقيم إيجارية تزيد أحياناً عن 400 ألف درهم.
وأشار رضا إلى أن بدء تنفيذ قرار إلزام موظفي الجهات الحكومية بالعاصمة بالسكن داخل الإمارة، بداية من شهر سبتمبر 2013، أسهم من ناحية أخرى في تغييرات جوهرية بخريطة السكن بالإمارة، حيث أدى إلى زيادة الطلب على بعض المناطق الواقعة خارج أبوظبي. ويزيد عدد الموظفين العاملين في حكومة أبوظبي، الذين يقطنون خارج الإمارة، على 10 آلاف موظف، وألزمهم القرار الصادر في شهر سبتمبر 2012 بالسكن داخل الإمارة، خلال عام، حيث نص القرار على قصر صرف بدل السكن على القاطنين داخل العاصمة فقط، اعتباراً من سبتمبر 2013.
شقق غير نظامية
بدوره، أوضح محمد عبدالحليم استشاري عقارات بشركة الوادي الأخضر للعقارات أن المناطق البعيدة مثل بني ياس والشهامة والشامخة، تتصدر قائمة أرخص المناطق السكنية من حيث سعر الإيجار في أبوظبي، موضحاً أن أغلب الشقق المتوافرة للسكن بهذه المناطق تتواجد داخل فلل وملاحق، ثم تأتي بعد ذلك مدينة محمد بن زايد، مشيراً إلى ارتفاع أسعار الإيجارات بمدينة خليفة خلال الفترة الأخيرة.
وذكر عبدالحليم أن متوسط سعر الشقة في البنايات بالمصفح الشعبية يتراوح بين 55 و60 ألف درهم، مقابل 75 ألف درهم وسط أبوظبي.
وأوضح أنه فيما يتعلق بداخل جزيرة أبوظبي، تعد مناطق بين الجسرين والمشرف والمرور الأرخص من حيث القيمة الإيجارية، ثم مناطق وسط أبوظبي (الكترا وخليفة وحمدان)، ثم النادي السياحي والخالدية.
وأضاف عبدالحليم أن جزيرة الريم وأبراج الاتحاد تعد أغلى مناطق سكنية داخل جزيرة أبوظبي، فيما تعد مناطق شاطئ الراحة وحدائق الراحة وجزيرة السعديات أعلى المناطق السكنية خارج الجزيرة، لافتاً إلى انخفاض أسعار الإيجارات بمنطقة الريف.
وبحسب تقرير صادر عن شركة «سي بي آر إي» للاستشارات العقارية العالمية مؤخراً، تتراوح إيجارات الشقق الراقية بغرفتي نوم بين 145 و195 ألف درهم للوحدة سنوياً على جزيرة أبوظبي الرئيسية، بما يترجم زيادة بنحو 45 -65% بالمقارنة مع وحدات مماثلة تقع خارج الجزيرة، حيث تتراوح الإيجارات بين 70 و90 ألفاً للوحدة سنوياً».
وأضاف التقرير: «يصبح الاختلاف السعري أوسع بكثير عند المقارنة بين الوحدات السكنية الفخمة في مواقع رئيسية، فالتطويرات الرئيسية على جزيرة السعديات وشاطئ الراحة والكورنيش تحظى بمتوسط ​​إيجاري للشقق ذات الغرفتين بين 160 و‏200 ألف درهم للوحدة سنوياً». وأوضح التقرير أنه إضافة إلى الجودة العالية، تلعب مزايا المواقع الراسخة، وسهولة الوصول إلى مجموعة واسعة من الخدمات ووسائل الراحة، والشعور العام بالمعيشة الفاخرة، دوراً في إقناع المستأجرين بدفع قسط إضافي للسكن في هذه المجتمعات الراقية.وحدات جديدةمن جانبه، قال محمد عبدالكريم مدير عام شركة بلاتينيوم للعقارات إن الوحدات الجديدة داخل أبوظبي تتميز بعوامل جذب عديدة مثل توافر مواقف السيارات، وتوافر الصيانة الدورية المتميزة، إضافة إلى توافر بعض الخدمات المكملة مثل الانترنت والاتصالات، وهو ما يزيد من الطلب عليها. وأوضح أن كثيراً من المستأجرين يفضلون الانتقال من المباني القديمة، للسكن في الأبراج التي دخلت السوق مؤخراً، لاسيما بمناطق معسكر آل نهيان والمرور والمطار، بجانب مناطق التملك الحر.
وبحسب تقرير صادر عن شركة «جيه أل أل» الشرق الأوسط وشمال إفريقيا (مينا)، استقر متوسط الإيجارات السنوية للوحدات السكنية القائمة في مواقع متميزة بأبوظبي عند 150 ألف درهم. وأكد التقرير، أن الطلب على الوحدات السكنية في أبوظبي ظل قوياً عبر مختلف الشرائح السعرية مدفوعاً بازدياد عدد السكان، مشيراً إلى أنه خلال الربع الثالث من هذا العام تمت إضافة 1200 وحدة سكنية تقريباً إلى المعروض الإجمالي من تلك الوحدات مع تسليم البرج (ب 2) في جزيرة الريم ومجمع أبوظبي بلازا المطل على شارع حمدان، كما تسلم عدد من الأسر المواطنة منازل جديدة في مشروع الفلاح السكني خلال نفس الربع، ورفع تسليم هذه المشاريع الجديدة إجمالي المعروض السكني إلى 242 ألف وحدة سكنية بحلول نهاية الربع الثالث.
وتوقع التقرير حدوث نقص في المعروض السكني، نظراً لتراجع عدد المشاريع الجديدة المتوقع تسليمها في المستقبل القريب عن مستوياتها التاريخية، في وقت يشهد فيه السوق طلباً قوياً. كما توقع التقرير ارتفاع الإيجارات على المدى القصير.
أبراج الاتحاد الأغلى داخل جزيرة أبوظبي
إلغاء سقف الزيادة السنوية يعيد توزيع خريطة السكن بأبوظبي
قال عمار ناصر الدين المدير العام لشركة بيور هوم العقارية إن القرار الخاص بإلغاء سقف الزيادة السنوية التي كانت محددة بـ 5% سيسهم في إعادة ترتيب خريطة السكن في أبوظبي، في ظل استغلال بعض الملاك للقرار في زيادة أسعار إيجارات بعض الوحدات بنسب مبالغ فيها.
وأوضح أن كثير من ملاك البنايات القديمة وسط أبوظبي استغلوا إلغاء سقف الزيادة السنوية، وقاموا مؤخرا بزيادة القيمة الإيجارية بنسب مبالغ فيها تراوحت بين 30 و50%، إلا أنه أشار إلى عدم لجوء معظم الشركات العقارية الكبرى وكبار الملاك بالإمارة بزيادة الأسعار بنسب مبالغ فيها.
وألغي القرار الأخير الصادر خلال شهر نوفمبر من العام الماضي تمديد عقود الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر 2013، كما ألغى المادة الخاصة بتحديد سقف الزيادة السنوية في الأجرة المحددة في عقود الإيجار، والواردة في المادة 16 من القانون رقم 20 لعام 2006 وتعديلاته.
وأشار ناصر الدين إلى ارتفاع أسعار الإيجارات السكنية في البنايات الجديدة لاسيما بجزيرة الريم خلال العام الحالي، موضحا أن سعر إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالريم يتراوح حاليا بين 95 و100 ألف درهم، مقابل نحو 80 إلى 85 ألفا العام الماضي.
وأوضح ناصر الدين أن أبراج الاتحاد تتصدر قائمة أعلى المناطق السكنية داخل جزيرة أبوظبي من حيث سعر الإيجار.
يذكر أن أسعار تأجير الوحدات السكنية بأبراج الاتحاد تتراوح بين85 و160 ألف درهم للشقق المؤلفة من غرفة واحدة، و120 إلي 220 للغرفتين، و165 إلى 285 للثلاث غرف، و195 و350 للشقق المؤلفة من 4 غرف، فيما يتراوح سعر تأجير البنت هاوس بين 350 و495 ألف درهم، حيث تختلف الأسعار حسب الإطلالة والطابق والمساحات. وتتميز أبراج الاتحاد بموقع متميز مقابل قصر الإمارات على كورنيش أبوظبي، ويضم المشروع العديد من الخدمات المتميزة، مثل مركز تسوق، ومواقف سيارات ومطاعم، وخدمات تنظيف الملابس وغسيل السيارات، فضلا عن وجود فريق صيانة متكامل، إضافة إلى الخدمات الترفيهية من حمامات سباحة للكبار والصغار وصالات رياضية.
وأضاف ناصر الدين أن أبراج الاتحاد والبنايات الجديدة على كورنيش أبوظبي بوجه عام تتميز بتوفر المساحات الكبيرة للشقق، وبالتالي فإن جزيرة الريم قد تضم وحدات أغلى من ناحية السعر، ولكنها أقل في المساحة.
وتابع ناصر الدين أن الأسعار في الريم تختلف حسب شركة التطوير، حيث ترتفع أسعار إيجارات وحدات شركة الدار العقارية والتي تتميز بالمساحات الكبيرة والخدمات المتميزة، وهو ما يظهر بوضوح في مشروع «أبراج البوابة» الذي باشرت شركة الدار تسليمه قبل نحو عام.
يذكر أن متوسط سعر تأجير الاستوديو بمشروع «أبراج البوابة» يتراوح حالياً بين 65 و75 ألف درهم، والغرفة والصالة تبدأ من 85 ألفاً إلى 110 آلاف درهم، والغرفتين من 125 إلى 145 ألف درهم.
وأعلنت شركة الدار العقارية، أمس عن تأجير كافة الوحدات السكنية ضمن مشروع «أبراج البوابة» و«برج القوس»، الذي يقع على جزيرة الريم، خلال فترة قياسية في أقل من سنة فقط على طرحها للإيجار أمام الجمهور، ما يعكس الطلب القوي على الوحدات السكنية الفاخرة في العاصمة أبوظبي.
ويتضمن مشروع «أبراج البوابة» و«برج القوس»، الذي يتمتع بموقع متميز ضمن مشروع شمس أبوظبي 3533 وحدة سكنية، احتفظت الدار بملكية 1300 وحدة من هذه الوحدات كجزء من محفظتها الاستثمارية من العقارات ذات الإيرادات المتكررة. ويتألف «برج القوس» من شقق استوديو وغرفة وغرفتي نوم و يتميز بتصميمه الفريد على شكل قوس. وفيما يتعلق بالمناطق الأرخص، أوضح ناصر الدين أن أسعار الإيجارات تتراجع في البنايات القديمة لاسيما بالنادي السياحي وشارع المطار وشارع النجدة، إضافة إلى المناطق الواقعة خارج أبوظبي، موضحا أن أسعار الإيجارات تقل بصورة عامة بعد منطقة شاطئ الراحة. وأضاف أن أسعار الإيجارات بمشروع الريف أقل من داخل أبوظبي.
تراجع الأسعار بالضواحي
قال أمين القدسي، رئيس المكتب التنفيذي بشركة نيشن وايد الشرق الأوسط للعقارات، إن أسعار الإيجارات تتراجع كلما تم الابتعاد عن وسط أبوظبي، حيث تقل الأسعار بالضواحي، وأيضاً خارج جزيرة أبوظبي بمناطق محمد بن زايد وخليفة وبني ياس والشهامة والرحبة.
وذكر القدسي أن عمر البناية يتحكم كذلك في تحديد سعر الإيجار، وبالتالي فإن القيمة الإيجارية لوحدة في بناية حديثة بمنطقة النادي السياحي أو الخالدية، قد يزيد عن قيمة وحدة مماثلة في بناية قديمة بمنطقة متميزة مثل معسكر آل نهيان.
وأشار القدسي إلى ارتفاع أسعار الإيجارات في البنايات الحديثة بمنطقة الكورنيش، ثم جزيرة الريم، فالسعديات.
وذكر القدسي أن تحرير العقود الإيجارية وفق سياسة العرض والطلب بعد إلغاء سقف الزيادة السنوية، أسهم في زيادة أسعار إيجارات العديد من الوحدات السكنية، ما دفع كثيراً من المستأجرين للبحث عن وحدات سكنية بأسعار مناسبة.
تباين الإيجارات بين الوحدات القديمة والجديدة
تباينت أسعار الوحدات السكنية بين المناطق السكنية القديمة والحديثة في أبوظبي خلال الربع الثاني من العام الجاري، ففي الوقت الذي تراوح فيه سعر إيجار الوحدة السكنية المؤلفة من غرفتين في مدينة محمد بن زايد ومدينة خليفة بين 50 و80 ألف درهم، بلغ في الريف داون تاون بين 85 و100 ألف درهم، وفي وسط أبوظبي بين 70 و150 ألف درهم، وفي الخالدية والبطين بين 75 و185 ألف درهم، وأشار تقرير صادر عن شركة استيكو للخدمات العقارية إلى أن سعر إيجار الشقة المؤلفة من غرفتين في شاطئ الراحة يتراوح بين 135 و165 ألف درهم، وفي المارينا سكوير بجزيرة الريم بين 135 و150، وفي شمس أبوظبي بجزيرة الريم بين 135 و200 ألف، وفي شاطئ السعديات بين 175 و200 ألف درهم.
وأوضح التقرير أن متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالمباني القديمة في منطقة الكورنيش بأبوظبي، يتراوح بين 60 و75 ألف درهم، والغرفتين بين 75 و80 ألفا، والثلاث غرف من 110 إلى 155 ألف درهم، مقابل بـ 120 إلى 150 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفتين في المباني الحديثة، و175 إلى 300 ألف درهم للثلاث غرف. وفي منطقتي الخالدية والبطين يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالمباني القديمة بين 50 و75 ألف درهم، والغرفتين بين 75 و100 ألف، والثلاث غرف 75 إلى 140 ألفا، مقابل 95 إلى 140 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفة واحدة في المباني الحديثة، و135 إلى 185 ألفا للغرفتين، و175 إلى 250 ألفاً للثلاث غرف.
وفي وسط أبوظبي يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالمباني القديمة 50 إلى 70 ألف درهم، و70 إلى 100 ألف للغرفتين، و90 إلى 145 ألفا للثلاث غرف، مقابل 120 و150 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفتين في المباني الحديثة، والثلاث غرف 150 إلى 185 ألفا. وفي مدينة محمد بن زايد والمصفح ومدينتي خليفة «أ» و»ب» يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالمباني القديمة بين 40 و60 ألف درهم، والغرفتين بين 50 و80 ألفا، والثلاث غرف 60 إلى 100 ألف، بحسب التقرير.