المستأجرون بأبوظبي يترقبون «هدنة» من الملاك.. وانحسار موجة الارتفاع

بعد شكاوى من زيادات «مبالغ فيها» خلال 2014
المستأجرون بأبوظبي يترقبون «هدنة» من الملاك.. وانحسار موجة الارتفاع
الاتحاد - سيد الحجار (أبوظبي)


يتمنى كثير من المستأجرين في أبوظبي «هدنة» يلتقطون فيها أنفاسهم، ويستريحون قليلا من مطالب ملاك العقارات بزيادة أسعار الإيجارات خلال الفترة المقبلة، وذلك بعد ظهور مؤشرات على تراجع معدل الارتفاع في الإيجارات خلال الربع الثالث من العام الحالي، مقارنة بالنصف الأول من العام ذاته.
وارتفعت إيجارات المساكن في أبوظبي بنسبة 5% فقط بمعظم المناطق خلال الربع الثالث، وذلك بعد ارتفاع الأسعار بنسب كبيرة وصلت إلى نحو 15% خلال النصف الأول من العام، عقب إلغاء سقف الزيادة السنوية، والتي كانت محددة بنسبة 5%. وبحلول شهر نوفمبر الحالي، يكون جميع المستأجرين في أبوظبي قاموا بتجديد عقودهم الإيجارية السنوية، بعد إلغاء سقف الزيادة، خلال شهر نوفمبر 2013، وفيما واجه مستأجرون خلال الاثني عشر شهراً الماضية، لاسيما بالوحدات السكنية القديمة، أزمات بسبب إصرار بعض الملاك على زيادة الأسعار بنسب مبالغ فيها وصلت في بعض الأحيان إلى 100%، لم يتأثر آخرون بإلغاء سقف الزيادة السنوية، مع التزام بعض الملاك بزيادة الإيجارات بنسب محدودة تتراوح بين 5 و10%.
وفيما يتوقع مستأجرون عدم زيادة قيمة عقودهم الإيجارية عند التجديد خلال الفترة المقبلة، لاسيما أولئك الذين ارتفعت قيمة عقودهم بعد إلغاء نسبة الـ 5%، أو المقيمين بوحدات سكنية جديدة بأسعار عالية، يتخوف آخرون من تحملهم زيادات جديدة ترهق كاهلهم، بينما يمني آخرون أنفسهم بصدور تشريعات جديدة تسهم في تقليص الخلافات بين المستأجرين والملاك.
وأعلنت دائرة القضاء في أبوظبي مؤخرا أن عدد النزاعات الإيجارية المقدمة أمام لجان فض المنازعات الإيجارية بدرجات النقض والاستئناف والابتدائي خلال الثلث الأول من العام الحالي بلغ أكثر من 4 آلاف دعوى تم الحكم في 2983 دعوى بنسبة إنجاز 74٪.
وحول أسباب الخلافات في المنازعات الإيجارية، أشارت الإحصائيات إلى أن طلب إخلاء لعدم سداد الأجرة قد تصدر الخلافات بنسبة 75٪، ثم 9٪ بسبب مطالبة مالية، تلاه طلب فسخ عقد الإيجار بنسبة 7٪، ثم 1٪ بسبب التأجير من الباطن، وبقية الأسباب مجتمعة حصلت على نسبة 8٪.
وبحسب متعاملين بالسوق ارتفعت الإيجارات بأبوظبي خلال عام بمتوسط 15% إلى 20%. وأشار تقرير صادر عن شركة استيكو للخدمات العقارية إلى أن إيجارات الوحدات العقارية ذات المستويات العادية في أبوظبي بما فيها مناطق وسط أبوظبي والكورنيش والخالدية، ارتفعت بنسب 5% و2 و4% على التوالي خلال الربع الثالث من العام الحالي، مقارنة بالربع الثاني.
شكاوى المستأجرين
يقول إسماعيل الغيث «مستأجر»، إن مالك الشقة التي يقطنها بمنطقة الخالدية في أبوظبي، والمؤلفة من غرفتين وصالة، قرر زيادة قيمة الإيجار من 60 إلى 120 ألف درهم، موضحا أنه بعد مرحلة من التفاوض معه، وافق المالك على زيادة القيمة الإيجارية إلى 100 ألف فقط، وذلك خلال شهر يونيو الماضي.
وأضاف الغيث أنه اضطر لقبول زيادة الإيجار بعد رحلة من البحث عن وحدات بديلة بأسعار معقولة، موضحا أنه رغم توفر شقق ذات غرفتين بذات المنطقة بأسعار تتراوح بين 80 و90 ألف درهم سنويا، إلا أنه قرر قبول تجديد العقود، تجنبا لتحمل تكاليف ومتاعب النقل.
وتابع أنه يتوقع عدم توجه المالك لزيادة سعر الإيجار عند التجديد خلال شهر يونيو المقبل، أو المطالبة بزيادة طفيفة، وذلك بعد ارتفاع قيمة الوحدة لذات سعر الوحدات المماثلة بالبناية والمنطقة.
بدوره، أشار عمرو المفدى إلى استلامه خطابا رسميا من المالك لزيادة قيمة الإيجار وحدته السكنية المؤلفة من 3 غرف بشارع النجدة من 103 آلاف درهم سنويا إلى 145 ألفا. وأوضح المفدى أنه استأجر شقته السكنية منذ نحو 7 سنوات بسعر 80 ألف درهم، قبل أن يرتفع السعر لأكثر من 100 ألف درهم، مع إصرار المالك على زيادة الإيجار بنسبة 5% سنويا خلال عدة سنوات، رغم تنازل كثير من الملاك عن تطبيق الزيادة السنوية خلال السنوات الماضية، والتي شهدت تراجع أسعار الإيجارات بأبوظبي.
واستبعد المفدى قبوله تجديد العقد بناء على القيمة الجديدة، رغم تأكده من عدم قبول دعوته بلجنة فض المنازعات الإيجارية، موضحا أنه قرر البحث عن وحدة بديلة، في ظل توافر شقق متميزة ذات 3 غرف بمناطق جديدة بأسعار أقل من 140 ألف درهم سنويا.
قانون جديد
وبالنظر إلى ارتباط صدور قوانين تنظيم الإيجارات بأبوظبي بشهر نوفمبر في السنوات الأخيرة، فإن بعض المستأجرين أجلوا اتخاذ قراراتهم بشأن تجديد العقود أو الانتقال لوحدة جديدة إلى هذا الشهر، على أمل صدور تشريعات تحدد الزيادة في أسعار الإيجارات بالعاصمة، رغم عدم صدور أي تصريحات رسمية بشأن وقت محدد لصدور قانون عقاري لتنظيم السوق من عدمه.
ورغم أن الشهر في نهايته، لا يزال مهاب ياسين يتمسك بالأمل في صدور تشريعات جديدة بتنظيم السوق وتحديد نسبة زيادة سنوية، ويقول إن عقد وحدته السكنية المؤلفة من غرفتين بشارع المرور ينتهي يوم 5 يناير المقبل، ورغم استقباله رسالة من المالك بزيادة قيمة الإيجار من 63 إلى 80 ألف درهم سنوياً منذ نهاية شهر أكتوبر، إلا أنه لا يزال يتهرب من الرد على المالك، أملاً في صدور قانون لتحديد نسبة الزيادة السنوية.
وأوضح ياسين أنه انتهى من إجراءات تجديد عقده العام الماضي، قبل إدراك المالك للقانون الجديد وأحقيته في زيادة سعر الإيجار بأي نسبة فور إلغاء سقف الزيادة السنوية، حيث التزم المالك بزيادة القيمة الإيجارية بنسبة 5% فقط من 60 إلى 63 ألف درهم.
وارتبط شهر نوفمبر في أذهان المستأجرين بأبوظبي بقوانين الإيجار، فور صدور قانون قانون الإيجارات رقم 20، خلال شهر نوفمبر عام 2006، والذي نص على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي، قبل أن تتم زيادتها إلى 4 سنوات، ثم إلى 5 سنوات، وهو ما منح المستأجرين مهلة إضافية انتهت بحلول شهر نوفمبر 2010، ثم صدر قرار بتمديد مهلة انتهاء العقود الإيجارية بأبوظبي حتى نوفمبر 2011، تلاه قرار آخر بمدها حتى نوفمبر 2012، تلاه قرار جديد بتمديد المهلة حتى نوفمبر 2013.
أزمات الملاك
من جهته، أكد رجل الأعمال بدر فارس الهلالي، مالك عدد من البنايات، أن الفترة الأخيرة شهدت تراجعاً في الخلافات بين المستأجرين والملاك، مع تقبل كثير من المستأجرين للقرار باعتباره أمراً واقعاً، وفي الوقت نفسه اقتناع معظم الملاك بعدم زيادة الأسعار بنسب مبالغ فيها.
وأوضح أن مالك العقار لا يفضل إخلاء الوحدة السكنية تجنباً لتحمل خسائر مالية متمثلة في إعادة تجديد وصيانة الوحدة، فضلاً عن تكاليف تسويق العقار، بجانب إمكانية عدم تأجير الوحدة لمدة شهر أو شهرين على الأقل، موضحاً أن ذلك يدفع الملاك لعدم المبالغة في زيادة السعر والتوصل لحلول وسط مع العملاء.
وأضاف أن المستأجر من جانبه قد يقبل زيادة الأسعار، طالما كانت منطقية، تجنباً لتحمل تكاليف ومتاعب النقل، أو لأسباب أخرى تتعلق بالارتباط بالسكن لأسباب اجتماعية أو بسبب القرب من مواقع العمل ومدارس الأبناء.
بدوره، أوضح وكيل أحد ملاك البنايات السكنية بمنطقة معسكر آل نهيان، والذي فضل عدم ذكر اسمه، أنه رغم تضرر بعض المستأجرين من إلغاء سقف الزيادة السنوية التي كانت محددة بـ 5%، إلا أنه لا يمكن تجاهل تضرر كثير من الملاك خلال السنوات الماضية بسبب تراجع الأسعار بعد الأزمة المالية العالمية.
وأضاف أن أسعار بعض الوحدات السكنية بالبنايات القديمة وسط أبوظبي لم تكن تتناسب مع سعر السوق، وبالتالي فمن الطبيعي زيادة سعر تأجير هذه الوحدات بعد إلغاء سقف الزيادة السنوية.
مع عودة التوازن للسوق العقاري
توقعات بتباطؤ معدل ارتفاع أسعار الإيجارات بأبوظبي العام المقبل
أكد خبراء ومتعاملون بالسوق العقاري في أبوظبي أن أسعار الإيجارات مرشحة لمواصلة الارتفاع خلال العام المقبل، ولكن بمعدلات منخفضة مقارنة بالعام الحالي.
وأوضح هؤلاء أن العام الحالي شهد زيادة كبيرة في أسعار الإيجارات، بنسب تتراوح بين 15 و20%، وذلك بسبب توجه كثير من الملاك لرفع الأسعار بنسب مرتفعة فور إلغاء سقف الزيادة السنوية التي كانت محددة بـ 5%، قبل ظهور مؤشرات على تراجع معدل الزيادة خلال الربع الثالث.
وأكدوا أن الفترة الأخيرة شهدت توصل كثير من المستأجرين والملاك لحلول ودية بشأن خلافات زيادة الأسعار، متوقعين أن تشهد الفترة المقبلة نوعا من التوازن بالسوق بعد امتصاص تداعيات قرار الإيجارات، بعدما ظهرت مؤشرات على تباطؤ معدل ارتفاع الإيجارات بالربع الثالث من العام الحالي، مقارنة بالربعين الأول والثاني.
وكان تقرير صادر عن شركة استيكو للخدمات العقارية قد أشار إلى أن إيجارات الشقق والفلل في أبوظبي سجلت نمواً بمعدل 8% خلال الربع الثاني من العام الحالي، بينما أشار تقرير صادر عن شركة الاستشارات العقارية العالمية «سي بي آر إي» إلى أن إيجارات العقارات السكنية حققت نمواً قوياً خلال الربع الأول من 2014، مع اقتراب متوسط النمو من 10%، بينما شهدت الوحدات السكنية في المشاريع خارج الجزيرة نمواً أكبر في الإيجارات وصلت إلى 14% خلال الفترة نفسها.
بيد أن تقرير صادر عن شركة «سي بي آر إي» للاستشارات العقارية العالمية أظهر «نمو متوسط الإيجارات السكنية في أبوظبي بنسبة 2٪ فقط خلال الربع الثالث من العام الحالي، مع استقرار إيجارات العديد من الوحدات السكنية، وذلك بعد نصف أول قوي جداً في عام 2014، نمت فيه الإيجارات بمعدل 12٪». فيما توقع تقرير صادر عن شركة كلاتونز للاستشارات العقارية مؤخرا المزيد من التباطؤ في الارتفاعات بسوق الإيجارات خلال الأشهر القادمة.
وقال عتيبة بن سعيد العتيبة، رئيس مجلس إدارة مجموعة مشاريع العتيبة: إن مرور عام كاف لتحقيق التوازن بين العرض والطلب بالسوق، موضحا أن معظم العقود الإيجارية السكنية بأبوظبي يتم تجديدها سنويا، وبالتالي فإن جميع هذه العقود تم تجديدها بعد صدور قرار الإيجارات خلال شهر نوفمبر 2013.
وأضاف: إنه خلال هذه الفترة ظهرت كثير من المشاكل بين المستأجرين والملاك، إلا أن هذه المشاكل تم حلها بالفعل، أو في طريقها للحل حاليا، وهو ما يعني أن الفترة المقبلة ستشهد خلافات أقل بين الجانبين، ومن ثم مزيدا من الاستقرار بالسوق.
وأكد العتيبة أن تحديد أسعار الإيجارات وفق آلية العرض والطلب توجه إيجابي، إلا أنه من الضروري مراعاة المعروض بالسوق، ليتم طرح الوحدات الجديدة وفق خطط مستقبلية محددة.
بدوره، أوضح طلال خوري، رئيس مجلس إدارة شركة الأوائل العقارية أنه رغم حدوث كثير من الخلافات بين الملاك والمستأجرين خلال العام الحالي بسبب الإيجارات، إلا أنه لا يمكن تجاهل عدم توجه كثير من الملاك لتطبيق زيادات كبيرة في أسعار الإيجارات، والالتزام بزيادة طفيفة تتراوح بين 5 إلى 10%.
وتوقع خوري استقرار سوق الإيجارات بالعاصمة خلال الفترة المقبلة، مع تراجع حدة الخلافات بين المستأجرين والملاك بعد عام من الأزمات بين الطرفين.
فيما أكد محمود محمد العكش، مسؤول المبيعات بشركة الوادي الأخضر للعقارات، أنه بعد مرور عام على إلغاء سقف الزيادة السنوية، يمكن القول: إن السوق العقاري بدأ يشهد حالة من الاستقرار.
وأشار العكش إلى ظهور بعض المؤشرات على استقرار الأسعار خلال الربع الثالث من العام الثالث مقارنة بالربع الثاني.
وبحسب تقرير «استيكو» تباينت أسعار الوحدات السكنية بين المناطق السكنية القديمة والحديثة في أبوظبي خلال الربع الثاني من العام الجاري، ففي الوقت الذي تراوح فيه سعر إيجار الوحدة السكنية المؤلفة من غرفتين في مدينة محمد بن زايد ومدينة خليفة بين 50 و80 ألف درهم، بلغ في الريف داون تاون بين 85 و100 ألف درهم، وفي وسط أبوظبي بين 70 و150 ألف درهم، وفي الخالدية والبطين بين 75 و185 ألف درهم.
وأشار التقرير إلى أن سعر إيجار الشقة المؤلفة من غرفتين في شاطئ الراحة يتراوح بين 135 و165 ألف درهم.
زيادة العائد الاستثماري بعد ارتفاع الإيجارات
ارتفاع الطلب على الوحدات الجديدة بمناطق التملك الحر
أسهم ارتفاع أسعار الإيجارات في أبوظبي خلال العام الحالي، لاسيما بالوحدات السكنية القديمة، إلى توجه شريحة كبيرة من المستأجرين للانتقال إلى مناطق جديدة، لاسيما بمناطق التملك الحر مثل جزيرة الريم وشاطئ الراحة، بحسب خبراء ومتعاملين بالسوق.
وأشار هؤلاء إلى ارتفاع الطلب كذلك على شراء العقارات في أبوظبي، مع توجه شريحة من المستأجرين لشراء الوحدات السكنية بدلا من استئجارها، موضحين أن زيادة العائد الإيجاري بالقطاع العقاري في أبوظبي خلال الفترة الأخيرة، أسهم في جذب شريحة من المستثمرين للقطاع العقاري، ومن ثم زيادة النشاط بالسوق.
من جانبها، أوضحت فايزة الزرعوني رئيس مجلس إدارة شركة انفينت دايمنشنس للاستشارات العقارية أن زيادة أسعار الإيجارات خلال العام الحالي شجعت بعض المطورين على دراسة فرص طرح مشاريع جديدة، فضلا عن اجتذاب عدد من المستثمرين للسوق العقاري.
ولفتت إلى اتخاذ كثير من القرارات الاستثمارية المؤجلة خلال العام الحالي، مع زيادة العائد الإيجاري والاستثماري، ومن ثم زيادة حركة النشاط بالقطاع بوجه عام.
وقالت الزرعوني إنه بعد مرور عام على إلغاء سقف الزيادة السنوية فإن السوق العقاري بأبوظبي بدأ يشهد حالة من التوازن، مع تراجع معدل الخلافات بين المستأجرين والملاك مؤخرا.
بدوره، أكد وعد النعيمي مدير عام شركة منازل العقارية أن السوق العقاري بأبوظبي لايزال يحتاج فترة أطول للاستقرار، رغم ظهور بعض مؤشرات الاستقرار خلال الربع الثالث، موضحا أن الربع الثالث غالبا ما يشهد فترة من التباطؤ في الأسعار نتيجة عوامل أخرى تتعلق بفترة الصيف والإجازات السنوية.
وتوقع النعيمي أن تشهد الفترة المقبلة تراجعا في معدل ارتفاع أسعار الإيجارات بالعاصمة، مرجحا تسجيل زيادة طفيفة في الأسعار خلال الربع الأول من العام المقبل.
وبحسب تقرير «سي بي آر إي» تتراوح إيجارات الشقق الراقية بغرفتي نوم بين 145 و195 ألف درهم للوحدة سنوياً على جزيرة أبوظبي الرئيسية، بما يترجم زيادة بنحو 45 -65٪ بالمقارنة مع وحدات مماثلة تقع خارج الجزيرة، حيث تتراوح الإيجارات بين 70 و90 ألفا للوحدة سنوياً». وأضاف التقرير «يصبح الاختلاف السعري أوسع بكثير عند المقارنة بين الوحدات السكنية الفخمة في مواقع رئيسية، فالتطويرات الرئيسية على جزيرة السعديات وشاطئ الراحة والكورنيش تحظى بمتوسط ​​إيجاري للشقق ذات غرفتين بين 160 و‏200 ألف درهم للوحدة سنوياً».
وأوضح التقرير أنه إضافة إلى الجودة العالية، تلعب مزايا المواقع الراسخة، وسهولة الوصول إلى مجموعة واسعة من الخدمات ووسائل الراحة، والشعور العام بالمعيشة الفاخرة، دوراً في إقناع المستأجرين بدفع قسط إضافي للسكن في هذه المجتمعات الراقية.
ويبدأ سعر إيجار الشقة المؤلفة من غرفتين بمناطق التملك الحر مثل جزيرة الريم وأبراج الاتحاد وشاطئ الراحة وجزيرة السعديات من 100 ألف درهم، ويصل أحياناً إلى 300 ألف درهم للشقق المتميزة ذات المساحات الكبيرة.
مؤشرات على استقرار الأسعار ببعض المناطق
أظهرت تقارير اقتصادية صادرة عن عدد من شركات الاستشارات العقارية بأبوظبي مؤشرات على استقرار أسعار الإيجارات خلال الربع الثالث من العام الحالي بعدد من المناطق، مع حدوث ارتفاع طفيف بأسعار بعض المناطق الأخري.
وبحسب تقرير صادر عن شركة «جيه أل أل» الشرق الأوسط وشمال أفريقيا (مينا) مؤخرا، استقر متوسط الإيجارات السنوية للوحدات السكنية القائمة في مواقع متميزة خلال الربع الثالث من العام الحالي عند 150 ألف درهم، موضحا أن الطلب على الوحدات السكنية في أبوظبي ظل قوياً عبر مختلف الشرائح السعرية مدفوعاً بازدياد عدد السكان.
وأوضح التقرير أنه خلال الربع الثالث من هذا العام تمت إضافة 1200 وحدة سكنية تقريباً إلى المعروض الإجمالي من تلك الوحدات مع تسليم البرج (ب 2) في جزيرة الريم ومجمع أبوظبي بلازا المطل على شارع حمدان، كما تسلّم عدد من الأسر المواطنة منازل جديدة في مشروع الفلاح السكني خلال نفس الربع، ورفع تسليم هذه المشاريع الجديدة إجمالي المعروض السكني إلى 242 ألف وحدة سكنية بحلول نهاية الربع الثالث.
وأشارت دراسة حديثة صادرة عن شركة تسويق للتطوير والتسويق العقاري إلى استقرار أسعار الإيجارات في أبوظبي خلال الربع الثالث من العام الحالي عقب الارتفاع الكبير خلال الربعين الأول والثاني، موضحة أن السوق العقاري في العاصمة شهد الزيادة الفصلية السادسة على التوالي خلال الربع الثاني، حيث كان من بين العوامل المؤثرة في هذا النمو قيام حكومة أبوظبي بإزالة الغطاء الإيجاري.
بعضهم أقر التجديد بالأسعار القديمة
ملاك يقبلون زيادات «طفيفة» مراعاة للمستأجرين
في الوقت الذي قام فيه عدد من الملاك بزيادة الإيجارات بمعدلات مرتفعة بعد إلغاء قرار تحديد الزيادة السنوية بنسبة 5%، فإن هناك مجموعة أخرى من الملاك طلبوا زيادات طفيفة عند تجديد العقود على بناياتهم ووحداتهم السكنية، فيما لم يطالب عدد منهم بأي زيادة في الإيجار، وذلك مراعاة للمستأجرين وعدم المغالاة عليهم. وبحسب عدد من المستأجرين، فقد التزم ملاك وحداتهم السكنية بزيادة السعر بنسبة طفيفة لا تزيد عن 10%، فضلا عن استمرار آخرين في تطبيق نسبة الـ 5%، حيث أكد سامي كرم، مستأجر، أن مالك الوحدة السكنية التي يقطنها بشارع المطار والمؤلفة من غرفتين، قرر زيادة قيمة إيجار الشقة من 70 إلى 75 ألف درهم سنويا، بنسبة 7%. وأضاف أنه قرر قبول زيادة الإيجار بهذه النسبة المعقولة، في ظل إطلاعه على شكاوى بعض أصدقائه بشأن ارتفاع قيمة إيجارات وحداتهم السكنية بنسب مبالغ فيها.
بدوره، قال حسن غنايم، إن شركة أبوظبي التجاري للعقارات، والتي تدير البناية التي يقطن بها بمنطقة معسكر آل نهيان، التزمت بزيادة الإيجارات بنسبة 5% على جميع المقيمين بالبناية، ليرتفع سعر الشقة المؤلفة من غرفتين وصالة من 80 إلى 84 ألف درهم. لكن المستأجر بسام عبدالرحيم فوجئ بقرار مالك العقار بتجديد عقد وحدته السكنية المؤلفة من غرفة واحدة بمنطقة الخالدية خلال شهر أبريل الماضي، على ذات السعر المحدد بـ 67 ألف درهم.