قانونيان يطالبان بتدخل الحكومي لتحديد سقف للزيادات الإيجارية في أبوظبي

قانونيان يطالبان بتدخل الحكومي لتحديد سقف للزيادات الإيجارية في أبوظبي

86.../171046748.jpg

الامارات اليوم - أمل المنشاوي ـــ أبوظبي


طالب قانونيان في إمارة أبوظبي بوجوب التدخل الحكومي لتحديد سقف للزيادات الإيجارية في الإمارة، مؤكدين أن من شأن ذلك التدخل حفظ التوازن بين فريق المؤجرين والمستأجرين بالإمارة.
وأكدا، خلال ندوة نظمتها غرفة تجارة وصناعة أبوظبي، بالتعاون مع دائرة القضاء في أبوظبي، أمس، حول العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في ظل إلغاء سقف الزيادة الإيجارية، أهمية وضع ضوابط لإخلاء الوحدات السكنية، وتحديد دور لجنة فض المنازعات، إلى جانب العمل على زيادة الوعي بين أوساط المؤجرين المستأجرين الذين كثيراً ما يترددون أو يخشون الذهاب إلى ساحة المحكمة للبت في نزاعهم.
الزيادة الإيجارية
وتفصيلاً، طالب القاضي بمحكمة أبوظبي التجارية، سلطان النيادي، في كلمته بالندوة، بتدخل حكومي لتحديد سقف للزيادات الإيجارية، حسب كل حوض ومنطقة في الإمارة، بهدف حفظ التوازن بين فريق المؤجرين والمستأجرين بإمارة أبوظبي.وتحدث النيادي عن دور لجنة فض المنازعات الإيجارية قائلاً إنه «استناداً إلى المادة (149) من الدستور، وبناء على التفويض التشريعي الوارد في المادة (26) من قانون الإجراءات المدنية الاتحادي، أصدر المشرع المحلي في إمارة أبوظبي القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في الإمارة،
وقد أجريت عليه تعديلات عدة، وذلك بمقتضى القانون رقم (6) لسنة 2009، ومن ثم بموجب القانون رقم (4) لسنة 2010، ووفقاً لهذا التعديل الأخير تم نقل تبعية لجان فض المنازعات الإيجارية من الأمانة العامة للمجلس التنفيذي إلى دائرة القضاء».وأكد أن «لجنة فض المنازعات، وطبقاً للمادة (25) من القانون رقم (20) لسنة 2006، تختص بالفصل على وجه الاستعجال في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر طبقاً لأحكام هذا القانون، وقانون المعاملات المدنية وتعديلاته، فيما لم يرد به نص».
قضايا
واستعرض النيادي، خلال الندوة، التي حضرها أكثر من 250 مشاركاً من ممثلي الشركات والمؤسسات العاملة في إمارة أبوظبي، طبيعة القضايا المعروضة على اللجان وموقف القضاء بشأنها، موضحاً أن «المؤجر يتقدم بدعوى قضائية يطلب من خلالها إخلاء العين المؤجرة، لعدم استجابة المستأجر لمضمون الإخطار الموجه إليه بعدم تجديد العقد عند نهاية مدته، أو لعدم استجابته لمضمون الإخطار بتعديل القيمة الإيجارية».
وطالب بضرورة التأكد من صحة وقانونية الإخطار الموجه للمستأجر وطريقة الإعلان به بأن يكون الإخطار مكتوباً، والمدة التي تم توجيه الإنذار من خلالها (قبل شهرين من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، وقبل ثلاثة أشهر من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو لمزاولة مهنة حرة)، مشيراً إلى أن «طريقة توجيه الإخطار يجب أن تتم وفقاً لما نصت عليه المادتان (8) و(9) من قانون الإجراءات المدنية، بمعنى وجوب أن يكون الإخطار للشخص الطبيعي تسليمه بشخصه، وعند تعذر التسليم يسلم الإعلان للأشخاص المسمين بالمادتين المذكورتين، ولا يصار إلى التعليق إلا بأمر من القاضي المختص أو رئيس الدائرة بعد عرض واقع الحال من المعلن».
واستطرد: «بخلاف ذلك، وفي ضوء إنكار المستأجر، فإن الإخطار لا يرتب أثراً، ويقع باطلاً لعدم مراعاة أحكام القانون، وبالتالي فإن العلاقة العقدية بين المؤجر والمستأجر تبقى على حالها ويحكمها ما تضمنه عقد الإيجار السابق، الذي تجدد بشروطه ذاتها، بما في ذلك القيمة الإيجارية للعين المؤجرة المتفق عليها فيه، ويبقى المستأجر ملزماً بسداد القيمة الإيجارية الواردة في العقد السابق».
لجنة تثمين
وقال النيادي «في حالة منازعة المستأجر في الأجرة المعدلة المطلوبة منه، فإن اللجنة المتخصصة تندب لجنة التثمين العقاري لدى دائرة القضاء لتقدير أجرة المثل، وسند ذلك المادة الرابعة من القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن، ونصها كالتالي: (إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة، أو على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل، ويعود تقدير أجرة المثل إلى اللجنة المختصة بالفصل في النزاع طبقاً لأحكام هذا القانون)».
وذكر أنه «في حال تحقق إخطار المستأجر بتعديل القيمة الإيجارية المطلوبة منه، وإعلانه بالدعوى دون حضور المحاكمة، فإن اللجنة تقضي بإلزامه بالقيمة الإيجارية الجديدة سنداً لنص المادة (135/2) من قانون المعاملات المدنية، التي تقضي بأن السكوت يعد قبولاً عند قيام تعامل سابق بين المتعاقدين، وكان الإيجاب صادراً لمنفعة من وجّه إليه».
وأوضح أن «الغاية من الإخطار هي الرغبة في عدم تجديد العقد أو الرغبة في تعديل شروطه، ففي الحالة الأولى، وبعد قيام الشروط القانونية للإخطار تقضي اللجنة بإخلاء العين المؤجرة، وفي جميع الأحوال إذا لم ينازع المستأجر في القيمة الإيجارية المعدلة ورفض الوفاء بها، فإن اللجنة تقضي بإخلائه وإلزامه بالقيمة الإيجارية المعدلة من تاريخ انتهاء العقد السابق ولغاية تاريخ الإخلاء الفعلي للعين المؤجرة».
ضوابط
من جانبه، طالب أستاذ القانون التجاري بجامعة العين للعلوم والتكنولوجيا، الدكتور أنس الحباشنة، بضرورة وضع ضوابط لإخلاء الوحدات السكنية، وتحديد دور لجنة فض المنازعات على وجه الدقة، خصوصاً بعد التعديل الأخير القاضي بإلغاء سقف الزيادة الإيجارية، مشدداً على أهمية زيادة الوعي بين المؤجرين والمستأجرين، إذ دائماً ما يكون هناك خوف وتردد في أوساط المستأجرين من الذهاب إلى ساحات القضاء للاحتكام في المنازعات الإيجارية.
وتعرض الحباشنة لموضوع العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في ظل التعديل الأخير، قائلاً إنه «اعتباراً من نوفمبر 2013 فصاعداً، لم يعد هناك تطبيق لأي سقف لزيادة الإيجار، والمؤجرون أصبحت لهم الحرية في زيادة الإيجار السنوي لعقاراتهم من دون حد أقصى للزيادة، طالما وافق المستأجر على الشروط الجديدة للإيجار، شرط إخطار المستأجر بالزيادة خطياً قبل شهرين من تاريخ انتهاء العقد في حالة العقارات السكنية، وقبل ثلاثة شهور للعقارات المخصصة للأغراض التجارية والصناعية والمهنية»، مشيراً إلى أن «الأحكام الجديدة وضعت المستأجر في وضع صعب، إذ صارت للمؤجر اليد العليا في أن يقرر ما إذا كان يريد للمستأجر أن يبقى في العقار أم لا».
وذكر الحباشنة أن «القرار الخاص بإلغاء الزيادة السنوية ومد العقود الإيجارية لم يوضح الجهة المسؤولة عن حل الخلافات بين الطرفين، وبالتالي لابد من تحديد ما إذا كان تفسير القرار سيخضع للجنة فض المنازعات».