مطالبات بالتوازن بين مصلحة الطرفين
«كورونا» يثير خلافاً بين مستأجرين وملاك حول «خفض الأجرة»
78...mage/image.jpg
الامارات اليوم - أحمد عابد - أبوظبي
طالب مواطنون ومقيمون، باستحداث تشريع قانوني، يلزم ملاك الوحدات السكنية والتجارية في الدولة، بخفض القيمة الإيجارية أو الإعفاء، للفئات المتأثرة بالإجراءات الاحترازية المطبقة للحد من انتشار فيروس «كورونا»، فيما قال مديران في شركتي عقارات، إنه يجب الأخذ بعين الاعتبار مصلحة الملاك الذين يواجهون أيضاً أعباء والتزامات مالية للبنوك والجهات الحكومية، مؤكدين أهمية أن تكون المسؤولية مشتركة.
من جانبه، حذر المستشار القانوني، الدكتور يوسف الشريف، من تصاعد الخلافات بين الملاك والمستأجرين، إلى ساحات القضاء، مؤكداً أهمية حسم هذه المسألة بتعديل مؤقت للقيم الايجارية حسب طبيعة الأنشطة وحجم تضررها من هذه الإجراءات الاحترازية، بما يعيد التوازن بين مصلحة المؤجر والمستأجر بشكل رسمي للحيلولة دون دخول الأطراف في منازعات قضائية.
وتفصيلاً، قال مواطنون ومقيمون لـ«الإمارات اليوم»، إنهم مستأجرون وحدات تجارية وسكنية، ويدفعون مبالغ كبيرة، نظير الإيجار، لكنهم في الوقت ذاته، دخولهم تأثرت خلال الفترة الحالية، فيما أكد مستأجرو وحدات تجارية أنهم لم ينتفعوا بها مثل السابق.
وقال بعضهم إنهم تأثروا في مجال عملهم أخيراً، الأمر الذي جعلهم لا يستطيعون الوفاء بالتزاماتهم، متسائلين عن الوضع القانوني للعقود الإيجارية في ظل الظروف الراهنة.
من جانبه، أكد مدير شركة «بلو ليك بروبرتيز»، سامر بيسار، أهمية الأخذ بعين الاعتبار تأثر الطرف الآخر في العلاقة الإيجارية، وهم الملاك، حيث إن كثيراً منهم عليه التزامات مالية تجاه البنوك وسداد استحقاقات تمويلات عقارية، فضلاً عن الالتزامات المالية الأخرى، مثل رسوم إيجار الأراضي التجارية والصناعية.
ولفت إلى أن الدولة قدمت حزمة دعم متنوعة للمستأجرين في النشاط التجاري والصناعي، وفي المقابل هناك حاجة إلى مزيد من الدعم للملاك والمستثمرين بما ينعكس بشكل إيجابي في دعم المستأجرين المتأثرين بفيروس كورونا، مؤكداً أهمية «تقديم تسهيلات في التمويل العقاري مثل تأجيل الدفعات لمدة لا تقل عن سنة دون رسوم أو غرامات».
من جانبه، أفاد مدير التأجير في شركة رعاية لإدارة العقارات، محمد عثمان أيوب، بأن «انتشار فيروس كورونا (كوفيد 19) وما تبعه من إجراءات وقائية كان له تأثير في السوق العقارية، بوجه عام، والوحدات التجارية بوجه خاص مقارنة بالوحدات السكنية لاسيما أن الجهات المعنية ألزمت الشركات بتأمين سكن لموظفيها، فضلاً عن أن هناك بعض جهات العمل تتحمل قيمة أجرة السكن».
ولفت إلى أن «شركات عقارية تلقت أخيراً طلبات بخفض الإيجار أو تأجيل دفع الدفعات المتفق عليها، والمشكلة أن هناك فئات غير متأثرة تحاول الاستفادة من الوضع الحالي، لذا يحق لشركات العقارات أن تطلب من المستأجرين ما يثبت تأثرهم بأزمة (كورونا)».
ولفت إلى أهمية الأخذ في الاعتبار أن بقاء السكان في منازلهم زاد من المصروفات التشغيلية للبنايات مثل الصيانة واستهلاك الكهرباء والمياه، ما أضاف أعباء أخرى على الملاك.
من جانبه، قال المستشار القانوني، الدكتور يوسف الشريف، إنه «يبدو بديهياً التساؤل عن الوضع القانوني لإيجارات الوحدات السكنية والتجارية في ظل التدابير التي فرضتها الدولة في برنامج التعقيم الوطني، والتي ألزمت الموظفين والعاملين بالجلوس في البيت، فقد استقر الرأي القانوني على اعتبار الأوضاع الراهنة ظروفاً استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها، وبالتالي إعمال الآثار القانونية المترتبة على هذه الظروف الاستثنائية والتي تستدعي تعديل الالتزام المرهق للمدين إلى الحد المعقول موازنةً بين حق المؤجر في اقتضاء مقابل الانتفاع بالمؤجر ومراعاة ظروف المستأجر، سواء مستأجري الوحدات السكنية أو التجارية».
وأشار إلى أنه بالنسبة لمستأجري الوحدات السكنية فلم يعد بإمكان بعضهم الوفاء بالتزامهم بأداء الأجرة، بسبب الأثر الذي طال دخلهم المادي، وبالنسبة لمستأجري الوحدات التجارية فقد تعرضوا لوقف وتعطل نشاطهم تنفيذاً لتعليمات الدولة الخاصة ببرنامج التعقيم الوطني، وهو ما أدى إلى عدم الانتفاع الفعلي بالمأجور وهو مناط استحقاق الأجرة، خصوصاً مع انهيار أو شبه انهيار مصادر دخل هؤلاء المستأجرين.
ودعا اللجان المختصة بالدوائر الإيجارية المعنية بالتدخل الفوري وحسم هذه المسألة بتعديل مؤقت للقيم الإيجارية حسب طبيعة الأنشطة وحجم تضررها من هذه الإجراءات الاحترازية، بما يعيد التوازن بين مصلحة المؤجر والمستأجر بشكل رسمي، للحيلولة دون دخول هذه الأطراف في منازعات قضائية.
وأشار إلى أنه في ظل هذه الظروف وحال رفض المؤجر تعديل القيمة الايجارية يمكن مقاضاته دون التقيد بالمواعيد والإجراءات التي يوقف تفعيلها في ظل هذه الظروف الطارئة.
إجراءات مرحلية
نوه المستشار القانوني، الدكتور يوسف الشريف، بما تتخذه الدولة من تدابير وإجراءات احترازية للحد من انتشار وباء فيروس كورونا، وما تبع ذلك من تنفيذ الدولة لبرنامج التعقيم الوطني الذي واكبته إجراءات عدة، ما أدى إلى تقليص نسب العاملين في قطاعات عدة.
تعديل الالتزام
نصت المادة 249 من قانون المعاملات المدنية الاتحادي، والتي تتمثل في حتمية تعديل الالتزام المرهق بالمدين إلى الحد المعقول موازنة بين حق المؤجر في اقتضاء مقابل الانتفاع بالمؤجر ومراعاة ظروف المستأجر، سواء مستأجري الوحدات السكنية أو التجارية.
